Assurance emprunteur : ne prenez pas le sujet à la légère !

Malgré l’évolution législative en faveur de l’ouverture à la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur qui était jusqu’en 2010, avant la loi Lagarde, l’apanage des banques, force est de constater qu’il y a encore très peu d’emprunteurs qui utilisent la délégation pour assurer leur prêt immobilier ou autre prêt. Pourquoi cette frilosité ? Parce que les banques ne jouent pas toujours le jeu, et que les emprunteurs sont peu ou mal informés. Pourtant cela a un impact sur leur capacité d’emprunt et leur pouvoir d’achat global.

L’occasion de faire un point et vous expliquer comment ça marche.

Comment se porte aujourd’hui le crédit immobilier ?

En juin dernier, la Banque de France a indiqué que le nombre de crédits immobiliers avait augmenté de près de 15% par rapport à la même période pour l’année précédente (janvier-avril 2020 vs janvier-avril 2021). Les niveaux atteints sont similaires à ceux du premier trimestre 2020, pour une production ayant atteint 68,2 milliards d’euros en dehors de renégociations de crédits.

Les conséquences liées à la crise sanitaire mais surtout les taux structurellement bas participent grandement à cet engouement. En mai dernier le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier n’a jamais été aussi bas, se maintenant à 1,07%.

Même si les conditions d’octroi des crédits immobiliers se sont durcies depuis février dernier, selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, les banques sont encore disposées à encourager les emprunts. Ceci, malgré un contexte économique aux contours encore flous et la reprise de l’inflation.

Dorénavant pour un prêt immobilier, le taux d’endettement, ne doit pas dépasser 35% des revenus de l’emprunteur. Ce taux intègre en plus du remboursement du capital emprunté, les charges d’intérêt et d’assurances.

Et c’est là que la question de l’assurance emprunteur, obligatoire pour obtenir un crédit auprès d’une banque, peut peser lourd dans le calcul du taux d’endettement.

Pourquoi le marché de la délégation d’assurance de crédit est encore timide

Au moment de la demande de prêt immobilier, une assurance emprunteur est proposée simultanément par la banque. Il faut savoir qu’en règle générale, le coût de l’assurance emprunteur représente 25 à 30 % du coût total d’un emprunt immobilier.

À ce jour, ce sont les banques et leurs partenaires qui pour 85 % des prêts couvrent les risques et pour 15% des cas des assureurs, en prestation externe. Pourquoi ce faible pourcentage d’assurances emprunteurs souscrites en dehors des banques d’emprunt ? Tout simplement parce que la désinformation, l’opacité des opérateurs bancaires quant à cette possibilité et la complexité des montages financiers découragent les emprunteurs.

Et pourtant, il faut remonter à la loi MURCEF du 11 décembre 2001 pour comprendre que la délégation d’assurance de crédit immobilier était déjà possible au début du millénaire. En effet, cette loi qui vise à instaurer des mesures urgentes de réforme à caractère économique et financier interdit fermement aux banques la vente liée d’un crédit et d’une assurance. Donc, à partir de cette date, les emprunteurs pouvaient souscrire à des assurances emprunteurs chez des prestataires extérieurs. Mais dans les faits, les banques avaient tendance à ne pas trop ébruiter cette possibilité, sinon à annoncer une augmentation significative des taux, de la durée ou des frais de dossier en cas de demande de délégation…

En 2010, la loi Lagarde ouvre la possibilité à l’emprunteur de choisir son assurance en dehors de la banque octroyant le prêt. C’est véritablement là qu’est apparue clairement la notion de « délégation d’assurance de prêt », possible sous réserve que les garanties de cette assurance soient équivalentes à celles de la banque.

En outre, depuis 2014, la loi Hamon permet à l’emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier et d’en changer sans frais supplémentaires, à n’importe quelle date au cours de la première année du crédit contracté. Cette disposition a été complétée par l’amendement Bourquin en 2017 permettant la résiliation annuelle à date anniversaire du contrat, moyennant un préavis de deux mois au-delà de la première année du prêt.

Malgré toutes ces dispositions, le marché de l’assurance emprunteur demeure néanmoins dominé par les banques. Face à ce constat, de grands acteurs de l’assurance et du courtage ont décidé d’unir leurs forces pour viser à plus de transparence et de mise en concurrence de prestations qui pèsent aujourd’hui plus de 9 milliards d’Euros. Ainsi l’Association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs (Apcade) a été créée le 28 juin dernier avec de nombreux acteurs de l’assurance.

L’Apcade veut devenir un interlocuteur privilégié des pouvoirs publics et œuvre pour un élargissement du marché de l’assurance de prêt, jusqu’ici injustement préempté par les banques. Mais il ne s’agit pas seulement de défendre la position des assureurs et des courtiers face à ce marché, mais aussi celle des emprunteurs qui via cette mise en concurrence peuvent réaliser des économies sur leur assurance avec un impact fort sur la globalité de leur remboursement de leur crédit.

Assurance emprunteur : comment ça marche ?

Dans le cadre de la concrétisation d’un projet immobilier, l’assurance emprunteur

couvrira à votre place le remboursement de votre prêt en cas de décès, d’invalidité totale ou partielle, d’incapacité de travail ou même parfois de perte d’emploi .

C’est une étape cruciale dans votre montage financier global et qui doit absolument être anticipée pour pouvoir comparer les offres, les garanties, les formalités médicales associées, avec parfois des examens médicaux.

En tant qu’emprunteur, vous êtes en droit de proposer à la banque prêteuse un contrat d’assurance souscrit chez le prestataire de votre choix. Une fois le contrat accepté par le prêteur, l’assurance désigne la banque comme étant bénéficiaire des capitaux garantis et c’est à ce moment-là qu’est co-signée une délégation d’assurance engageant à la fois la banque, l’assurance et vous. Pour être accepté, le contrat d’assurance proposé à la banque doit avoir le même niveau de garanties que celui proposé par cette dernière. Les critères retenus par la banque sont établis en toute transparence via une fiche personnalisée qui vous est remise. Cette FSI (fiche standardisée d’information) est obligatoire pour permettre une lecture simple et transparente des offres que chaque banque, courtier ou assureur interrogés vous fera.

Bien s’informer sur l’assurance emprunteur est indispensable

Pour chaque proposition d’assurance emprunteur, Il est important de vérifier l’étendue des garanties proposées et toutes les exclusions. Le tarif est généralement exprimé en taux annuel effectif de l’assurance (TAEA). Le montant total sur toute la durée du prêt est également renseigné. Le coût de l’assurance emprunteur doit être intégré aux charges d’emprunt pour calculer le taux d’endettement. Il va donc forcément augmenter le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt.

Il est indispensable, bien que pas toujours simple, d’étudier le sujet et de choisir en confiance et transparence votre assurance emprunteur. Il est en effet question de vous lancer pour plusieurs années de remboursements avec de bonnes ou meilleures garanties et à un prix cohérent en fonction de votre projet, votre prêt, votre situation familiale, professionnelle, financière et aussi celle de votre état de santé, si vous êtes fumeur occasionnel ou pas du tout …

La transparence et l’honnêteté sont de mises dans cette phase de recherche qui aura une véritable incidence sur les conditions d’acceptation de votre crédit et votre capacité d’emprunt sur le long terme.

La convention AERAS ( s’Assurer et Emprunter en cas de Risque Aggravé de Santé) a été signée en 2006 entre tous les acteurs pour simplifier l’accès à l’assurance et aux prêts pour les personnes présentant un risque de santé aggravé.

Il est donc primordial, dans le cadre d’un projet immobilier, de ne pas vous faire porter uniquement par le conseiller de l’établissement prêteur. Il est important de consulter d’autres prestataires et vous appuyer sur l’expert de votre choix pour déterminer les bonnes garanties au meilleur prix et pour vous accompagner aussi tout au long du parcours pour réussir la délégation ou la substitution et vous sécuriser dans votre parcours immobilier.

Quel que soit le type de votre prêt Immobilier, ou prêt professionnel, de nombreuses solutions modulables sont possible pour mieux vous protéger dans votre projet.

Étudions-les ensemble !

Valérie Magnan